Translate

2012. február 1., szerda

Mennyibe kerülnek most az újépítésű lakások?...

A válság miatt egyre kisebb projektek indulnak, ha indulnak. Lassan lassan a piac felszívja a maradék újépítésű lakás állományt, a szűkülő kínálatban a vásárlók alkupozíciója is romlik. Az új építésű lakások piaca ezért  visszaeshet az ezredforduló előtti szintre.


A vásárlási szándékot számos bizonytalansági tényező is hátráltatja: míg 2011-ben már optimista hangokat hallottunk, úgy tűnt, hogy a 2008-as világgazdasági válságból kifelé lábalunk, tavaly ősszel megjelentek az első jelei annak, hogy a krízis bizony a W-típusú válság ismérveit jeleníti meg, és azóta saját bőrünkön tapasztalhatjuk annak hatásait. A végkifejlet ismeretlen, a minap épp az IMF vezérigazgató-helyettese mondta, hogy elhúzódó krízissel kalkulálnak, ám annak mélységét nem tudják megtippelni.

Lassan eltűnnek az újlakások

Tavalyi adatok szerint nagyjából 5500 újlakással számolhatunk Budapesten, amelynek 60%-a elkészült, míg 40%-a építés alatt áll. Nagyjából 5-15%-ra tehető azon lakások száma – ezeket hívják a szakemberek elfekvő- vagy maradványlakásnak –, amelyeket nem vásárolnak meg, ide tartozhatnak a földszinti, rossz elrendezésű ingatlanok, vagy rossz helyen épült lakások. Az elmúlt 2-5 évben épültek közül még 20-25% az elfekvő. Vagyis a készletek klasszikus módon nem fogynak el, hiszen sokan árulnak lakásokat olyan projektekben, amelyeket évek óta csak terveznek elindítani, de nem indítanak el, illetve félbemaradt építkezéseken. Ugyancsak több olyan ház van, amelyeknek az építése már régen befejeződött, de a beruházó még mindig a 4-5 évvel ezelőtti, mára teljesen irreálissá vált árakon próbálja a készletet eladni. Ha azonban ezt a virtuális kínálatot levonjuk, és a ténylegesen piacon lévő – befejezett és valóban épülő – lakások számát nézzük, akkor az Budapesten a 10 lakásosnál nagyobb társasházakban nem lehet több párezer darabnál, de lehet, hogy még a 2 ezret sem éri el.

Szűkülő kínálat

2012 a kínálati oldal tovább szűkül, hiszen egyrészt a meglévő lakásállomány további felszívódása várható, másrészt az elmúlt években alig indultak új projektek. Ha vannak is, akkor a 2000 előtti, vagyis a lakás bumm előtti állapotok térhetnek vissza, ami egy kis volumenű piacot jelent: önerős fejlesztések, kis hitelek, maximum 20 lakásos társasház-építkezések. Ezt pedig a lakás bummhoz képest nyugodtan nevezhetjük vegetációs időszaknak. Számadatokkal is alátámasztja a negatív tendenciákat: 2007 óta 65% csökkent a kínálat Budapesten, de természetesen ezek a számok különbözőek lehetnek az egyes fővárosi piacokon, így van ahol a csökkenés 85%, van ahol eközben 20-25%-os emelkedésről beszélhetünk. De ahol nőtt a kínálat, ott sem feltétlenül gondolhatunk pozitív tendenciákra, hiszen ott akár magával az piaccal is baj lehet, vagyis például a nem megfelelő minőség és a rossz elhelyezkedés miatt nem kelnek el az ingatlanok.

Csökkenő kereslet

Valószínűleg idén csökken az érdeklődés, kevesen vesznek új lakást, inkább kiváltják újszerű vagy használt ingatlanokkal, vagy egyszerűen elhalasztják a vásárlást. Egyelőre a kormány otthonteremtési programja sem jelent túl nagy hatást az ingatlanpiacra. A vevők készpénzből vásárolnak, esetleg kisebb összeget (2-4 millió forint) pótolnak ki hitelből. A lakástakarék-pénztárak a fix összegű támogatás miatt a jelenlegi betéti kamatok mellett már nem igazán versenyképesek más megtakarítási formákkal. Az, hogy az emberek mit fognak csinálni, feltörik-e a megtakarítást vagy tovább fizetnek, nyilván szintén a gazdasági helyzet és a kamatok alakulásától függ.

Nem éri meg építeni

A jelenlegi gazdasági helyzetben a tőkemegtérülési elvárások nem teljesülnek, ezért egy új projekt indítása nagy kockázattal jár. Megemelkedtek a kamatok, így egyre kisebb lenne a haszon, ha egyáltalán lenne, hiszen a vásárlók sem kapnak jó hitelt. Költségoldalon további nehézséget okoz, hogy emelkedtek a nyersanyagok árai, többek között az acél beszerzési költsége is növekedett. Saját erőből kellene a projekteket finanszírozni, de ilyen feltételekkel csak kisebb volumenben lehet építkezni. Nehéz kalkulálni a bevételekkel, hiszen amíg korábban átlagosan 12-14 hónap alatt értékesítettek egy lakást, addig ma ez az időszak akár két évet is jelenthet (24 hónap). Az új projekteket pedig a vásárlók számára magas áron kellene értékesíteni, különben nem jut pénzéhez a beruházó. A kedvezmények persze eltérőek lehetnek a beruházói filozófia alapján, hiszen van akinek kevesebb bevétel most fontosabb, míg másoknak nem éri meg eladni nyomott áron, és inkább kivárnak pár évet. Mindenesetre a csökkenő kínálat miatt csökken a vevők alkupozíciója, vagyis áresésre már nem lehet számítani.
Forrás: ingatlanpiac