Translate

2012. január 3., kedd

A magyarországi üzleti ingatlanszektor hanyatlása továbbra is tartani fog..

A magyarországi ingatlan szektor a világgazdasági válság első hullámának hatására valósággal „hanyatt esett”, 2009-ben 5, 2010-ben 17, 2011-ben további 18 százalékkal csökkent az ingatlan ügyletek ágazat beruházásainak volumene. Az ingatlan-fejlesztés a válság előtti aranykor után hirtelen egy más világban találta magát, ahol a befektetők kockázat-kerülők és a finanszírozó bankok feltűnően óvatosak – írja a GKI Gazdaságkutató elemzése.



Mindezek mellett az ingatlanpiac mozgalmasabbá, pezsgőbbé vált: a bérlők és bérbeadók közötti korábbi viszony átalakult, a bérlők általában erősebb alkupozícióba kerültek. Átstrukturálódás ment végbe. A piaci mélypontról való elmozdulás egyelőre nem történt meg, a szakma továbbra is várja fellendülésre utaló jeleket, amik egyelőre váratnak magukra.


Az üzleti ingatlanpiac több szegmensében is erős a közép-kelet-európai térségben folyó verseny. A hazai lokációk tehát nem csak a belföldi, hanem a pozsonyi, prágai, bécsi, zágrábi, stb. konkurensekkel is harcban állnak. Magyarországnak versenyelőnye lehet relatív olcsósága, de ez önmagában nem elég, a nyújtott szolgáltatások színvonalában is versenyképesnek kell lenni.


A nemzetközi befektetői környezet lassan javuló, szerte Európában élénkülnek az ingatlan befektetések. A közép-kelet-európai térség két sztár-országa: Cseh- és Lengyelország. Magyarországra eddig kevés fény jutott, elsősorban a gazdasági növekedés mérsékeltsége, másrészt a jelentősen megnövekedett ország-kockázat miatt. (A kétezres évek közepéig hazánk két legfontosabb térségbeli versenyelőnye a relatíve fejlett infrastruktúra és a stabil politikai és társadalmi-gazdasági rendszer volt. Mára az első tényező szerepe mérséklődött, a másodiké pedig ellentettjébe váltott.) Mind emellett az is igaz, hogy a Magyarországon elég kevés a forgalomképes első osztályú üzleti ingatlan, így a hazai piac kevésbé likvid.


Fontos hazai fejlemény, hogy a törvényhozás elfogadta, a szabályozott ingatlanfejlesztési társaságokról (szitekről) szóló törvényt, ami – kedvező esetben – lendületet adhat a hazai fejlesztési tevékenységnek. Ez a nemzetközi ingatlanpiacon Real Estate Investment Trust-ként ismert speciális ingatlanalap intézményének meghonosítását jelenti. A törvény hibája, hogy tízmilliárd forintot ír elő induló tőkeként, így csak a legnagyobb, legtőkeerősebb cégek élhetnek e lehetőséggel.


A magyar gazdaság ismételt recesszióba fordulása éppen napjaink fejleménye, s 2012-től sem várhatunk bővülést, sőt. Hazánkban a gazdasági növekedés beindulása 2013-tól várható. S e mögött a prognózis mögött is meghúzódnak még negatív, lefelé mutató kockázatok (az euró-zóna válságának eszkalálódása, a W-alakú válság második szárának elmélyülése, stb.). Hazai sikertényező lehet ugyanakkor az EU-ból lehívható beruházási forrásoknak a korábbinál jobb hatékonyságú hasznosítása.


A magyarországi üzleti ingatlanpiac 2011 hátralévő részében s 2012-ben még aligha talál magára, s egy 2013-as élénkülés is felettébb bizonytalan és kockázatokkal terhelt. Több szegmens is a túlfejlesztettség jeleit mutatja, a felesleges kapacitásokat pedig koloncként húzza magával a piac. Eközben a keresleti oldal általában csak lassan és visszaesésekkel élénkül. A finanszírozási környezet egyelőre szigorodóban van, a kormány végtörlesztéses „hadművelete” sok forrást szív el a fejlesztések elől.


A termőföldek magyarországi piaca a földforgalmi moratórium és az erős átpolitizáltság miatt eléggé merev. Az előrejelzési időszakban a keresleti oldalról nem várható lényeges impulzus, marad a lanyha földforgalom. Az árak és a földbérleti díjak viszont tempósan emelkednek – részben az élelmiszerárak emelkedő trendje, részben az uniós támogatások miatt.


A hazai telekpiacon a fejlesztői kereslet jelentős visszaesése miatt számottevő áresés következett be. Az építési telkek piacán 2011 közepén is nagy a túlkínálat, az egyetlen „menő” szegmens a családi házak építésére alkalmas, jó adottságokkal rendelkező, 500-1000 négyzetméter közötti telkeké. A 2011-ben az árak tovább esnek, s ez a folyamat talán 2012-ben megáll. Némi növekedés 2103-ban képzelhető el. A piac élénkülése mindazonáltal lassú és differenciált folyamat lesz.


Budapesten és környékén az iroda építés 2009-ben tetőzött, 2010-ben erősen visszaesett, 2011-ben jelképes méretűvé zsugorodott. A jelentős mértékű újonnan belépő kapacitásokkal a kereslet nem tudott lépést tartani, így az üresedési ráta 2010 és 2011 közepe között 25 százalék körül alakult. A 2013-ig tartó időszakban alapvetően stagnáló bérbeadás mellett, enyhén csökkenő üresedési rátára lehet számítani – így a relatíve túlfejlesztett kapacitások felszívása lassú folyamat lesz. A fejlesztési tevékenység a közeljövőben várhatóan alacsony szintű marad. A bérleti díjak jellemző trendje 2012 végéig a stagnálás lesz, differenciált és nagyon enyhe emelkedés talán 2013-ban várható.


A kiskereskedelmi forgalom 2007 óta fokozatosan csökken, 2011-ben icipici élénkülés, 2012-ben újabb érdemi visszaesés, 2013-ban a növekedés beindulása a legvalószínűbb forgatókönyv. A fogyasztói kereslet vergődése a kiskereskedelmi vállalatokat is bővítési stratégiáik átgondolására késztette. Csak a legtőkeerősebb láncok folytatták a terjeszkedést, elsősorban piacszerzési okokból. Más szegmensekben (például a hipermarketek esetében) leállt a fejlesztési tevékenység. A fogyasztói szokások válság okozta átrendeződésének egyértelmű nyertesei a diszkontok. 2013 végéig Magyarországon várhatón mintegy 150 ezer négyzetméterrel bővül a teljes eladótér, ami a korábbiakhoz képest igen-igen szerény növekedés. A bérleti díjak nagy szóródás mellett, 2013-ig csak alig változnak.


A magyarországi logisztikai ingatlanpiac a kétezres években ciklikusan, de dinamikusan fejlődött. A hazai raktárpiac erősen koncentrált volt és az is maradt. Kezdetben az elő-bérleten alapuló, majd a spekulatív beruházások vezették a piacot. A válság alaposan lehűtötte a fejlesztési tevékenységet, ami a főváros környékén gyakorlatilag leállt. A kereslet visszaesése miatt az üresedési ráta megugrott. Az élénkülést nehezíti, hogy a valódi és potenciális bérlők egyre költségtakarékosabb megoldásokat szeretnének alkalmazni. Tartós ipari növekedés esetén előbb-utóbb szükség lesz a kapacitások bővítésére. A bérleti díjak nagyot estek a válság hatására, de az élénkülés ezeket is hizlalni fogja, de csak lassan, „ráérősen”.

Forrás: ingatlan net. Magazin